【48812】甲级商厦空置率16%写字楼需求萎缩急觅宗族办“洪流喉”
发布日期：2024-08-10 01:46:01 作者: 欧宝直播APP
香港写字楼上一年全体空置率为14.9%，傍边甲级写字楼空置率为16%，创有纪录以来新高。有地工业人士指，疫后经济复甦未如预期，部分外资公司减缩办公室，加上早年开工的项目相继完工，导致商场供过于求，料将持续数年。未来5年，香港将新增920万方呎的写字楼供给，恐再推高空置率。有开展商测验改动物业用处，如改作零售或同享空间等，惟有分析指，零售市道不振，作用有限。有专家坦言，香港写字楼“死局”难以拆解，短期内难见起色，宜静观其变；有主张指，政府可吸纳非传统客源，如东南亚、非洲等地的宗族办公室落户香港，以添补外资丢失的空缺。
▲香港写字楼空置率屡创新高，上一年全体空置率升至14.9%，傍边甲级写字楼空置率为16%。
4月底，差饷物业评价署发布《香港物业陈述2024》，提醒香港写字楼空置率持续向上，上一年全体空置率为14.9%，而甲级写字楼空置率达16%，超越1998年亚洲金融风暴（15.3%）和2003年沙士时期（13.7%）的水平。依据世邦魏理仕近期发布的《2024年上半年香港商业房地产商场观念》，香港甲级写字楼上半年新增供给达150万方呎，全体总空置面积达1500万方呎，空置率达16.9%，其间中环空置率达14%，为自2004年以来新高。
▲美联商业部首席经营董事麦世强留心到许多外资公司减少租借或缩小办公室规划。
美联商业部首席经营董事麦世强指，许多外资公司都减少租借或缩小办公室规划，如“贝克麦坚时”及“西盟斯律师行”等律师事务所，都由中环搬迁至鱼涌邃古坊；本地组织相同有搬迁的趋势，证监会早年将办事处由中环长江中心迁往鱼涌港岛东中心，本来只租借其间9层，及至上一年购入12层办公室全层。
▲华夏测量师行履行董事张竞达分析，写字楼需求受疫情及地舆政治学等要素影响。
华夏测量师行履行董事张竞达分析，写字楼需求受疫情及地舆政治学等要素影响，前者令企业规划“缩水”，后者或令西方组织止步而不落户香港。他续说，疫后经济复甦不似预期，再加上部分企业有极限地保持在家作业形式，写字楼全体需求不升反跌。
▲仲量联行研讨部资深董事钟楚如指，新供给加上商场需求疲软，未来空置率或依然高企。
令人担忧的是，未来5年商场将新增合共920万方呎的写字楼供给，其间79%将于本年及下一年完工，即年均新增供给达180万方呎，傍边包含怡东酒店原址重建项目One Causeway Bay、西九龙站上盖的International Gateway Centre及中环新海边3A用地项目等，商场需时消化。据了解，有地产商为进步租借率，不吝上调地产署理的佣钱，由几年前1个月租金，升至2至3个月租金的水平，乃至达4个月。仲量联行研讨部资深董事钟楚如预期，新供给加上商场需求疲软，会导致空置率居高不下，估量业主将持续供给租金优惠和灵敏的租借条款吸客。
空置率持续高企，加上未来仍有新供给，怎么活用写字楼空间成为本地商场的严重难题。各大开展商先后祭出对策，如置地公司把太子大厦及告罗士打大厦部分写字楼楼面改为零售用处；新世界集团也把部分写字楼改作半零售用处，承受不同潜在租户，如租借予医疗中心、美容相关企业等，稳固其租借率和收入来历。有开展商亦改造写字楼为同享空间，供给会议室等辅佐设备，以加强大厦的招引力。至于没有开工的写字楼项目，亿京向城规会申请将九龙湾世界展贸中心用地改为住所、商业及工业展览馆等归纳用处。
麦世强指，健身职业或会促进进驻写字楼，“当商厦有金融业租客，职工跟美国股市，真的会在深夜去健身。”他亦言，假设租金进一步跌落，可能会招引“商务中心”事务回归商场，“假设下一年中美关系渐趋安稳，我们都要经商，商务中心的需求就会添加。”
不过，中大商学院亚太工商研讨所声誉教研学人李兆波直言，近月趋势晦气商场，即便开展商改动开展用处，也难以彻底反转状况。他指，曩昔香港经济不景，曾有开展商把酒店项目改为写字楼或商场用处，现时写字楼空置率高企，中长期要更改开展用处“救市”，但怎么改动也没有远景。他解说，计算处月初宣布最新零售业数据，本年6月的零售业总销货暂时估值为299亿元，较上一年同期跌落9.7%，他直言，“把写字楼转成商场都好大镬！”
李兆波续指，商场有必定的写字楼需求，问题就在于租金跌落未抵达十分相宜的水平，未能招引在家作业或租借小型办公室的企业“趁低吸纳”扩大，“办公室租金是固定成本，只需租金低于必定水平，人们就会出来，无法现时租金水平‘企得较硬’。”他不讳言，现时香港堕入“死局”，难以化解，除非世界间有大事产生，如俄乌战事休战等，不然预期近几年的空置率均会一向上升，不太达观，“现时政治环境真的‘搞唔掂’，有些状况政府都无法控制。”
有资深地产界人士指，政府广邀世界各地的宗族办公室落户香港，可以添补部分甲级写字楼的空置率。张竞达指，宗族办公室方针可以为本地开辟新客源，“好难再靠欧美国家来我国或香港作巨额出资，要改动困局，就要吸纳非洲、东南亚或南美等当地的客源。”麦世强同意指，现时香港短缺欧美的“水喉”，信任宗族办公室能添补部分空缺。他直言，巨贾流动性高，若然香港做好各方面的保证，或招引更多外国企业重回香江，到时商厦的需求必定更大。
▲“高力”香港研讨部主管李婉茵共享，“在家作业”形式令世界银职事务对写字楼的需求减少。
高力香港研讨部主管李婉茵指，港府明晰商场状况，正减慢写字楼土地供给的速度，举例上一年卖地表仍有金钟廊重建项目及湾仔几幅地皮，现时皆有所推延，上一年投标失利的观塘市中心重建项目，亦获城规会同意把部分楼面改成住所，“政府在不同方面减少中长线的写字楼供给，纾缓商场现况。”她估量，当需求未能同步快速添加时，空置率有时机持续上升，故未来仍要留心商场开展，如美国大选及全体上的政治环境变化，相关状况或至2026年才见平稳。
办公室租金是固定成本，只需租金低于必定水平，人们就会出来，无法现时租金水平“企得较硬”。
未来仍有很多写字楼项目完工，空置率或持续高企，对业主形成压力。有商场的人表明，租金水平至2028年才有望实现正增加。
依据差饷物业评价署于上月发布的《香港物业陈述（每月补编）》，以上环的甲级写字楼为例，本年1月至5月的租金反覆，由高位每平方米月租829元，跌至5月低位486元，单月少于5宗买卖。此外，莱坊亦发布最新一份《香港每月物业商场陈述》，指出6月港岛区甲级写字楼的均匀呎租跌至63.8港元，而中环全体呎租，亦较上一年同期跌落8.7%。
空置率上升对业主构成压力，中环区曾接连4年连任全球最贵尖端写字楼第一，现时租金亦连跌逾两年。钟楚如指，中期而言，估量2025年至2026年的全体租金将持续温文下降，但跌幅将较安稳，及后随 经济逐渐复甦，商场逐渐消化空置空间和新增供给，大多分区商场将逐渐复甦，“估量租金水平到2028年有望实现正增加。”
据了解，写字楼空置率攀升是全球趋势，有指疫后“在家作业”形式不可反转，令世界银职事务对写字楼租借的需求减少，但相关状况未有大幅影响香港商场。
▲疫后复甦未如预期，早年开工的写字楼项目相继完工，商场供过于求未能消化。
外国屡有传媒报导，丰有意减少全球办公室面积，亦方案缩小并搬离坐落英国伦敦的总部。高力香港研讨部主管李婉茵指，外国通勤时间长，许多公司在疫后保持弹性作业形式，继而令写字楼租借率下降。她举例，疫情前2019年第四季，英国伦敦及美国纽约曼克顿的写字楼空置率，别离只要5%和约10%，但参阅本年第一季的数字，伦敦比率倍升至10%，而纽约曼克顿亦升至18%。
但是，依据仲量联行研讨，自2023年以来，香港重返办公室作业的比率从始至终保持在90%至95%，信任在家作业并非影响香港商场的严重要素。仲量联行研讨部资深董事钟楚如以为，香港写字楼的需求，很大程度上由高“重返办公室比率”支撑，而亚太区的相关比率相同很高，均匀达85%。
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