我要没记错的话，这哥们儿隔三差五就在镜头前侃侃而谈，时而被网友拿来当话佐料调侃，时而被吃瓜群众效仿奚落…

　　简单粗暴地用平均数来衡量，似乎能得出“房子够住了”的结论，但平均数往往掩盖了分配不均的真相；

　　我国真正的高空置率房屋大多分布在在农村地区，而像北京、上海等一线城市的房屋供应紧张，尤其对一些北漂、沪漂来说更是如此。

　　住建部之前搞过一个房屋建筑和市政设施普查，多个方面数据显示涉及全国城乡建设房屋共6.6亿栋。

　　但这里面有超过90%都分布在农村，真正城镇地区的房屋大约是4700万栋。

　　这4700万栋房屋里还包括住宅和非住宅，剔除公共设施、写字楼、厂房一类，全国商品房的数量，大约在1000万栋左右。

　　再想想14亿人的总基数，好像勉勉强强也够住，过剩与不过剩似乎在两可之间。

　　美国人均居住面积为62.4㎡、加拿大63.9㎡、德国46.6㎡、英国37.6㎡、法国36.5㎡、日本35.2㎡、韩国34㎡…

　　这么横向一比，除了美加这种傻大个地方见不到几个人的国家咱不比，英法日韩，咱丝毫不虚它！

　　首先，发达国家的人均居住面积是按套内面积计算的，而我们是按建筑面积计算的。

　　如果剔除25%的公摊部分，那我们的实际人均居住面积也就是约26.9㎡，不仅与欧美有差距，甚至低于印象里全民住“鸽子笼”的日韩。

　　譬如最极端的深圳，人均住房面积只有21.8㎡，扣除25%的公摊，只剩16.35㎡了。

　　咱们大碗楼市不少老粉私信提问，张口就是“我有三五套房，应该卖哪个、留哪个”；

　　我要回答说，“哪个哪个旧房子应该优先处理掉”，提问题那大爷一般朝上的概率会告诉我：

　　截至2023年底，全国城镇住宅存量约335.5亿㎡，住房套数约3亿7400万套。

　　同一时期的城镇居民套户比为1.07，简单来说，就是每100户家庭拥有107套房。

　　横向比较一下，美国、日本套户比当前都是1.15上下，欧洲的英法德则是1.02附近。

　　这么一看，似乎就连一线城市的住房都已经饱和了，二线城市更加饱和，三四线直接爆了…

　　但我们更应该看到的事实就是——中国城镇住房自有率约70%，头部的20%家庭拥有约40%住房。

　　2022年8月，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，其中重点研究国内28个城市的3万个小区。

　　西南财经大学早在2017年就发布过一份研究报告多个方面数据显示：四五线城市的住宅空置率在当年就有26.6%之多。

　　人家北大教授捅了两句硬词儿：“在一些农村地区，房屋空置率甚至能干到60%，常常能看到一幢三层楼房就住了1个老太太…”

　　在北上广深或苏杭宁蓉等地辛苦搬砖的年轻人或其它外来务工人口中，绝大多数都是小镇青年，甚至他们之中相当一部分在老家都有房。

　　从统计学上来看，这些小镇青年都是有房一族，且人均住房面积不但不拖后腿，还远超35.9㎡的平均线。

　　可现实生活呢？这一切都挡不住他们在自己辛苦工作、赚钱养家的地方，得靠租房才能解决现实问题。

　　北京租在五环外、上海租在外环边、广深租在城中村、杭州合租老破小…这才是打工人的真常态。

　　商品房约占40%，自建房约占30%，还有30%为原公房、保障性住房或其它。

　　这些老房子里，有相当一部分要么房产品设计跟不上、要么物业服务不给力、要么停车都没地方停、要么户型设计各种奇葩…

　　这就解释了，为何在许多核心热点城市里，真实的改善意愿常年维持在55-65%之间。

　　从这个角度来看，全国一二线城市住宅更新的发展空间其实不小的，只是这一需求被眼下的债务周期抑制了。

　　也就是说，大约还要有约1.5亿人口成为城镇居民，约2-3亿现有城镇人口即将流入核心城市群。

　　因此，我们大家可以得出一个结论：房子过剩是个伪命题，现阶段中国的房子并非过剩，而是错配。

　　你看到的所谓“房子太多了”，其本质是这种错配与债务底部周期之下，购买力下降共同促成的结果。

　　一线城市和强二线城市供应不足是真实存在的、真正的优质住宅依旧短缺是真实存在的、前来务工的家庭有意愿在工作地买房也是真实存在的…

　　但现在的问题就在于，“买不起”或“没有信心长期负担刚性债务”的现实也是真实存在的。

　　商品房有一个区别于其它一切商品的特点，就是它在地域性上是具有无法替代性。

　　通过“统计全国范围内有多少库存”来证明现阶段的房产供应是不是过剩了，是毫无意义的、也是不负责任的。

　　把因人口流出而“腾让”出来的房子打包计入中国人的居住空间，很明显既不科学、也不符合事实。

　　如果有哪位大爷听到这儿，依旧头铁，非要将全国各地所有的商品房打包计算，得出点儿啥结论，那我只能说——

　　在美国，一线城市诸如纽三洛的市中心高层公寓及独栋住宅动辄中位数在100-130万美元/套之间。

　　但广大中部地区的小城市里，仅需20-30万美元就能买一套的独栋house简直别太多；

　　在日本，东京的人均住房面积连20㎡都不到，什么胶囊公寓、尼特族、住网吧的散仙屡见不鲜。

　　但即使在名古屋、福冈、广岛、神户、札幌等大城市，总价几十万人民币一套的次新三房公寓或一户建并不难找；

　　在韩国，首尔的房价快卷到了飞边子，以至于能攒得起全租房的年轻人都越来越少。

　　但首都经济圈以外，哪怕房价再怎么鹤岗化，年轻人也不愿意放弃首尔的高薪、去住宽敞的大房子…

　　咱们在之前的文章里也说过，包括北上广深以及杭州、苏州、厦门核心区域板块的商品房正在慢慢地走向无房可卖。

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