房子涨不动了
发布日期：2024-01-22 16:25:49 作者: 欧宝直播APP
我有个朋友今年一直在卖房，但是他始终犹犹豫豫，不愿意降价卖房，最终拖到2024年也没有把房子卖出去。
上海房产能够说是国内房产的龙头，而仁恒滨江园则是上海房产的标杆之一，也就是说这朋友的房子是国内房产龙头中的龙头。
房子也确实人气不错，位置好，又是上海的顶级学区房，不少有实力的买家都是奔着孩子能有个好学校上。
不过，现在的经济发展形势也摆在眼前，买家都希望可以再降个30、40万；然而朋友很坚持，没有让步。
之后，房价一路下行，头也没回地往下跌；4800万、4500万、4200万，最终跌破4000万整数心理关口，直奔3900万。
全国房产龙头中的龙头表现尚且如此，一叶落而知秋，可想而知整个房产的冷暖状况。
回顾过往，我国房产牛市周期走了20多年的时间，历经波折，一步一个台阶，也最终登向过世界舞台的高点。
我个人觉得国内房价从平平无奇，到北上广深房价超越美国纽约、英国伦敦、韩国首尔有两个大的时间段。（见下图）
1998年，我国房产市场开始实行“住房商品化”；不仅意味着房子能进入市场自由流通交易，也代表着“福利分房”时代渐行渐远。
一同被埋进历史的，还有大学生毕业包分配工作，以及钢铁、棉纺等国有企业的铁饭碗。
市场化浪潮似乎席卷了各行各业，特别是中国加入WTO之后，这种热情彻底被激发，迅速点燃了财富之火。
国内的房价也有了第一次的腾飞，伴随而来的也还有国内股市的一鸣惊人，直冲6124点。
2008年金融危机之后，国内实施了4万亿计划，房价在盘整了一段时间后开始缓慢上涨。
2015年股票市场的泡沫破裂之后，资金快速涌入房产市场，直接使得房价上涨的斜率迅速升高，由缓慢上涨变为快速上涨。
当时，我有个朋友要在2016年结婚，看中了一套上海中环附近的房子，交了50万定金，并且约定下周把尾款交齐。
随后的2017年，北上广深的房价上攻到历史高位附近，并且开始了最后的缓慢上涨。
也正是在2017年，许家印以2900亿元登顶当年的胡润百富榜，成为中国首富。
2020年，CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》显示，全球住宅价格排在前十的城市分别为：
香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
其中，上海、深圳和北京的住宅套均价格在550万人民币以上，超过温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约四个城市的套均价格460万人民币。
此外，据泽平宏观数据，上海、北京城区的套内面积均价接近20万/平方米，更是超过了新加坡。（见上图）
房价也一样，无论是上海的浦东新区，还是东北的鹤岗小镇，价格的调整都是一浪接着另一浪。
一个是国内住宅施工面积，截至2023年12月份，大约有58.9亿平米在施工；
另一个是国内住宅竣工面积，截至2023年12月份，当年竣工7.2亿平方米。（见下图）
我国房产形势经过这20多年的奔跑，已经有点儿过剩了，到了价格调整的周期。
假设，我们2024年开始没有新增开工，也就是保持现有的施工面积58.9亿平米，那么按照2023年的竣工面积来算，一年差不多是7.2亿多平米。
我们的房子越盖越多，越卖越贵；但是悄无声息中，库存相比10年前增加了一倍，相比20年前增加了三倍多。
显而易见，供应大于需求导致了库存的增加，而且这个静态的库存要求我们用8年以上的时间才能消化掉。
假如是动态的库存，比如房企现金流趋紧，竣工进度变得更慢，那么没有人了解什么时候能消化完毕，也许是5年、10年，甚至更持久。
2023年全国出生人口为902万人，一胎比例参照2022年的数据（2023年数据截止至发稿没披露），二胎占比38.9%，三胎以上占比为15%。
注意，真实的情况会有出入，一方面有的新生儿家庭没有买房，有的新人买房但没要孩子；所以这里只做简单的逻辑方向推演。
那么，等于说是7.2亿的竣工面积除以415万个刚需家庭，等于每个刚需家庭平均住宅面积约在173平米。
当下，173平米比92平米高了近88%；173平米也远高于同为亚洲国家的日本、韩国，并且也超过了美国、法国、德国。
综上，基于施工面积的庞大库存，及新生一胎家庭户均面积来推演的线多年突飞猛进的周期可要画一个句号了。
