为什么不能买公寓
来源:欧宝直播APP 发布时间:2024-04-19 22:53:38
来源:吉屋网 发布时间:2022-09-21 16:09:30 1803次浏览
导读: 相信很多人买房途中,都会听到有人告诉你公寓不要买,但原因又讲得不是太清楚,甚至不能完全说服你。最近一线城市的二手房屋市场成交低迷,很多中介又开始鼓吹公寓,毕竟不限购不限贷,单价和总价都便宜,不用摇号”的卖点,总能击中不少刚需焦虑的心。
为什么不能买公寓相信很多人买房途中,都会听到有人告诉你公寓不要买,但原因又讲得不是太清楚,甚至不能完全说服你。最近一线城市的二手房屋市场成交低迷,很多中介又开始鼓吹公寓,毕竟不限购不限贷,单价和总价都便宜,不用摇号”的卖点,总能击中不少刚需焦虑的心。不能否认的是,不少公寓的确会占据交通便利、商业发达的地段优势,价格又比住宅低不少,门槛低易上车。而我身边就有人在看完公寓后死命跟聊公寓怎么怎么样舒服,那时候我们还在学校读书,那个公寓还是在江门的。通过对许多资料的查询,总结一下我个人的观点,告诉你为什么公寓不能买,分别从“土地用途,居住价值,投资性价比,交易税费”四个方面讲清楚。土地用途简单来讲,在这种用地上建的房子主要是商用。政府批地的时候,土地性质一般为综合性用地(商住)或商业用地,开发商为赚取更多利润,给这种商业用的房子通上水,通上燃气,把公寓包装成可以居住用的多功能产品。这种产品实则是钻了国家空子,一旦有个什么风吹草动,消费者就很容易陷入被动。比如2017年北京出台“3.26”商住房新政,“商业、办公类项目,未经批准不得擅自改变为居住等用途”,同年成交量同比下跌90%以上。显然,国家是不支持商用公寓去抢占正常商品房的市场,极大影响政府卖地收入和买卖税收,因为商业用地卖地价格是远远低于商品房拍地价格的,在商业地上盖住宅类产品属于占国家便宜。所以这种商住公寓政策风险比较大,投资我们讲究确定性,尽可能的避免黑天鹅事件,否则一旦受到新政策改变,那就等着哭吧。居住价值我们都知道,绝大部分的商业公寓基本不能落户,也不带学位(小孩上不了学)。所以你买了商业公寓,意味着没有这些附属价值,而这些往往是一个楼盘的价值所在。深圳某些住宅楼因为带有比较好的小学和初中,房价都要比周边平均贵上百分之几十。在一些城市都有类似酒店的公寓,住过的都会知道,商业公寓都是一层十几户甚至更多,一般平面图是以下这种。缺点1、走廊长,两边布满房间,居住密度大得令人窒息。日照通风恶劣,而且一般楼下是没有公共活动区域和绿化景观的。公摊率普遍在25%以上,得房率低。2、由于公寓是商业用途,水电费是按商业用水收,物业费用相对高。比如深圳居民用水是2.8元/吨,而商业公寓用水是4.1/吨;居民用电每度是0.57元左右,公寓用电是1.2元。商业办公和住宿混合,人员混杂,整体小区品质没办法拔高,出租回报率也较低。综上,既没有落户和学位加持,也没有居住品质,只相当于买了个“床位”,后期也没啥升值潜力,还要花钱供着,真不如直接租房好了。投资性价比很多人认为公寓便宜,总价和单价都低,一般单价只有同地段住宅的二分之一,甚至更低。没错,低价可能是公寓唯一的优点了,但这笔买卖性价比真的高吗?首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限30年,可以商贷,也可以住房公积金贷款;而商业公寓首付至少是50%,只能商贷,贷款年限只有10年,贷款利率相对更高,有的城市还要求全款。举个例子,我们大家都知道,很多公寓只存在一手市场,而且在卖的时候往往和当地二手房屋价格差不多。比如在深圳,100万的上车成本,一手公寓和二手房屋均按5万/平计算。从空间获得看:选择公寓,只能买40平方的,得房率还低;选择二手房屋,你能拥有60平以上的两房刚需盘。从贷款压力看,由于公寓贷款上浮利率高,持有年限仅10年,月供压力其实和住宅差不多。从持有年限看,公寓产权一般是40-50年,到期后到今天都没有明确说明;而普通产权是70年,已经有法律明文规定,使用权到期自动续期。从后期收益看,住宅因为有落户和学区以及金融属性加持,比如能更多抵押贷款,所以后期升值幅度是远远甩开公寓产品的。综上所述,同样的上车成本和差别不大的月供压力,选择公寓的话,只能买到空间更小、持有年限更短、后期增值更慢的产品,真的性价比很低 所以二手公寓交易,产生的税费高达15%---20%;而二手房屋产品交易,如果你找到一个满五唯一的房子,仅仅只需要交一个1%-3%的契税即可。 你很有可能会说,我可以把税费都加到买家身上。实际上,无论谁买单,同等售价的公寓产品,税费越高,你到手的钱就越少,假如这个房子是升值的,那升值的部分被税费吃掉至少1/3! 而且这种房子居住体验差,无任何附加价值,买方还要承担如此高的税费,意味着接盘侠数量很少,流动性非常差,对你来说转手更难了,很容易成为拖累你的一个负资产!