楼宇聚焦 戴德梁行朱丹华：存量时代楼宇焕新及招商运营策略
来源：欧宝直播APP 发布时间：2024-08-08 00:24:29
随着城市的发展和产业体系的变迁，许多企业在长期发展过程中沉淀了大量的闲置和低效土地及物业，如何将这些资产盘活，释放其应有的价值，成为现在的热门话题。
近日，在戴德梁行南京公司举办的“戴家客听——存量资产的焕新之路”研讨会议上，戴德梁行项目及企业服务部高级助理董事朱丹华进行了《存量时代楼宇焕新及及招商运营策略》的主题分享，针对老旧楼宇都会存在问题以及楼宇焕新面临的挑战，提出对应的改造策略。
朱丹华表示，随着中国房地产市场的发展，各一二线城市用于新盘开发的建筑用地愈来愈少，整个楼市进入存量时代。在这样的时代背景下，商业地产写字楼，尤其是日渐稀缺的核心区写字楼，如何焕发新一轮市场价值？如何践行从外延式向内涵式发展的转变？慢慢的变成了行业关注的重要课题。
第一是安全风险隐患。在过往服务项目中，老旧楼宇改造或升级的一个出发点在于，一旦楼宇到达一定高度，无论是对片区，还是对周边社区的影响，都是非常大的。比如说楼宇外立面时间长了会掉漆，会有一些玻璃幕墙的剥落，给周边人群带来较大的安全风险隐患。楼宇内消防设施损坏，如遭遇火情或者突发状况，会造成非常大的经济损失。除此以外还有电梯故障、办公区域环境等，都是老旧楼宇面临的安全隐患。
第二是使用者真实的体验感差。很多楼宇经历3-5个租赁周期、十几年的发展之后，电梯运载饱和，无法承载起整个楼宇人群的运力，给用户的体验感很差，这也是导致主城区核心区域租户外流的重要原因。楼宇载体关乎企业形象与发展，如果楼宇的装修档次较低，某些特定的程度上将影响租户的体验。此外包括公区的卫生清洁条件、物业管理服务的水平等，对于楼宇的运营管理都是最重要的。
第三是价值不匹配。很多主城区楼宇都处在比较核心的区域，不管是地理位置还是交通条件都比较好，但是楼宇租金、税收以及效用没有发挥所在地段的价值。
第四是产业集聚低。老旧楼宇内客户结构较为复杂，特别是传统经营类租户居多，对于整个楼宇的产业协同发展，发挥的作用比较有限。由于业务的开展，跟区域产业规划及相应配套不匹配，也会存在客户流失的情况。还有一些新企业的产业需求，正在外溢到其他区域。
第一是产权。很多楼宇在90年代开发和销售，产权分散，本身业权不统一。如何统一规划来发挥楼宇整体焕新的效能，这是带给改造方的一大挑战。
第二是资金。这个与整个南京的城市能级相关。以业主的视角，楼宇租金的水平，主要是算一笔经济效益账，看资金能不能回款。在有限资金情况下，怎么样做高效的利用？
第三是经营。在经营情况下，楼宇的焕新及改造，不可能将楼宇内所有的租户清退，因此在营状态下的楼宇如何实施改造，是另一大挑战。
第四是产业。产业体系的调整有可能是颠覆式的，如果想要焕新，想走资产证券化的道路，在前端需要有经营数据的支撑。产业端口如何腾笼换鸟，如何推动产业的迭代升级，怎么样做产业的重新定位，这个是需要改造方思考的。
扬子大厦是1999年建造的楼宇，产权不统一。2017年，壹城集团通过回购、返租、楼层置换等一系列方式整合扬子大厦地上19层物业，获得大楼的主体经营权，使可租赁面积达到1.5万m²。最终产权相对集中，业权相对统一之后，给产业规划和后续改造带来很大利好。
对于部分正在经营的企业，怎么样做改造？借鉴一线城市比较好的做法，就是分层分区改造，与现有租户提前沟通，通过分区分层改造、施工区与办公区周围挡适当阻隔等方法来实施。在不影响现有租户办公的情况下，进行分层逐级的改造。
在资金方面，有“三定”原则，即定成本、定客群、定标准。明晰楼宇焕新后的产业定位，确保钱用在相应的改造内容上，“三定”后再针对性、分阶段地实施具体改造策略。按照“立于新街口正芯，打造秦淮商务新名片”的高起点、高定位，对扬子大厦进行全方位改造升级。
第一是外立面的改造。在原有基础上进行了重新梳理，改造前与专业机构沟通，结合可行性和客户敏感点，装修水平上进行了提升，整个楼宇面貌的现代感和商务感也更强。
第二是平面布局的改造。规整了之前的装修，以及不太好利用的空间，使得整个楼宇的核心筒功能更加多元化。在确定以金融为主导的产业定位后，对楼宇的平面分割进行了重新规整，一种是整层的交付，另一种是二分割。
第三是公区的改造。为解决电梯数量少和运载力有限的问题，将电梯进行提速、承载能力提升，装修也进行了焕新。整体协同之后，扬子大厦有了较大面貌的转变。
在产业升级方面，从改造前的无明确产业定位，到改造后的聚焦新街口传统金融及泛金融、高端商务商贸的产业定位，改造后优质企业集聚态势明显。租金相较改造前有了较大幅度的提升。整个入驻的情况也得到了改善，之前一半以上的楼宇是空置状态，改造之后达到了90%的入驻率。此外，楼宇焕新还推动了产业升级，从原有的比较杂乱的产业形态，变成了70%的金融类产业形态，税收也得到了提升。
围绕目标客群需求，采取营销及招商新举措，加速产业集聚，提升租金及税收贡献度，提升楼宇效用价值。
扬子大厦改造后实现了内外兼顾的发展目标，升“颜值”更增“智慧”，已成为“秦淮区楼宇更新”的典范，为南京树立了“城市有机更新”的样板。扬子大厦改造升级工程（壹城中心）也荣获国家级大奖。
扬子大厦改造上的成功，给其他老旧楼宇焕新带来了信心，也驱动了很多楼宇，尤其是核心区楼宇，在资产保值之下实现增值。无论对于政府还是企业而言，都是一种双赢。
楼宇焕新不仅仅是硬件的环境，还涉及到建筑、空间、功能、服务、运营、经济六大要素的协同。
楼宇焕新的建筑方面，与专业机构开展研讨。空间方面，更符合未来产业的定位。功能方面，跟产业进行相匹配的融合。服务和运营方面，实现未来好的资产退出。在运营端口，能够借助新的力量提升物业管理上的水准，让楼宇常看常新，保值增值，实现整体经济的驱动。
第一个层级是楼宇形象的提升，涉及到公共部分装修提升，办公单元交付标准提升。另外是功能的提升，包括楼宇商务配套的完善、物业管理上的水准的提升，这些是在很多楼宇中都能实现的水平。
第二个层级是办公品质的提升，具体是指电梯系统更新、空调系统更新、楼宇空气质量综合治理。随着办公品质的提升，楼宇焕新的成本也会相应提高。
第三个层级是高水准的装修档次及品质，不是所有的楼宇更新都会用到这个层级，还得对楼宇进行诊断，判断适合做哪种等级的提升，相应地制定其改造路径及所需花费的成本。此外是楼宇增值服务，包括物业增值服务的提升，楼宇智能化、科技化，楼宇生态化、绿色认证等方面，更多的是与楼宇前瞻发展的新趋势相关联的内容的更新。
很多园区的办公形态是以科研办公为主，楼层上到六层之后，在一定意义上也可借鉴楼宇焕新的整个路径的发展。
楼宇焕新处于项目和企业可持续发展中的一环，无论是对项目本身，还是企业来讲，都是较为重要的。上海太古地产紧扣“经济效益、环境效益、以人为本、伙伴协作、社区营造”五大策略支柱，设立年度工作重点，在新环境下提升企业的竞争力及可持续发展。
为什么大家都在提可持续发展的气候性因素？气候因素是否与国家有关联？是否与企业业务有关联？其实，气候发展对公司未来的可持续发展发挥关键作用。
识别气候平均状态随时间的变化对企业业务运营构成的主要风险，以及未来气候环境带来的商业机遇，进行气候平均状态随时间的变化风险相关信息的披露，已成为交易所、监督管理的机构、投资者、客户日趋关注的企业可持续发展表现之一。
ESG企业的发展已经从单纯的只把握经济数据，转换到环境、社会和经济三方面协同发展的路径。企业要立于可持续发展过程中，不仅要关注经济效能，还要跟旁边的环境、社区、社会产生关联。ESG指标在一定意义上，可提升企业管理水平、降低企业管理风险、提高业务发展以及实现资产增值，备受未来资本市场的青睐。
房地产企业可采取的环境管理措施较为单一且普遍，所以制定详细的政策体系，引入更多新型环保技术，积极参与相关奖项，联合利益相关方开展更多活动以及加强环境效益指标的跟踪，可以全方位提升企业在环境管理和绿色运营方面的表现。在太古践行可持续发展路径当中，对于绿色运营的可持续发展，制定了一系列环境政策，包括水资源、生物多样性、资源循环、能源效率。在资本市场上，对于企业发行的指标，监控是非常重要的环节，以此判断企业是否具备可持续发展的能力。
企业的可持续发展不仅要关注运营，还要关注以人为本。于房地产企业而言，人才管理的重点不仅是提升人才吸引力和竞争力，还是保障员工安全，确保项目开发及运营的顺利推进。
通过吸纳人才、人才管理、监测员工健康与安全，关注员工需求，搭建共融发展人才环境，明确人力资源管理目标，引进新模式和体系，将有效推进员工可持续发展。
企业的可持续发展依赖各利益相关方的支持和管理，如何融入日常管理政策，且不会引起利益相关方的反感，是此议题的重点和难点。
企业可持续发展的ESG指标，是可以量化的具体指标，能够监控企业管理上的水准，控制企业管理风险，关系到企业自身评估以及业务的发展。以可持续发展为出发点，与供应商、租户、顾客及业主携手共创可持续发展价值链，建立长远伙伴关系。
房地产项目不仅仅是住宅，更多的是商务办公及综合体楼宇，具有独特的社区属性，使其在社会层面具有更多的发挥空间。除传统的社区公益之外，项目本身为当地社区创造的社会价值是未来应该重点关注的方向。建立针对项目本身的评估体系，对亮点开展专项分析并展示定量成果，有助于提升指标表现。
社区影响力评估框架包括投资层面和社会层面，投资层面主要是软硬件和区域目标，社会层面则表现为经济民生、社区活力、社群福祉、社区抵抗力等，对公司实现可持续发展，起到很好的品牌号召作用。
太古在项目中践行了人口密度、就业多元化、街道布局设计等社区品牌概念，整体的房地产项目是开放的，同时跟周边社区融合，将人和环境融为一体。企业和项目存在于社区当中，社区也因为项目的存在而发挥出更大的经济活力。
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