2024年深圳写字楼新增供应将超120万㎡ 分布于前海后海
来源：欧宝直播APP 发布时间：2024-01-22 16:24:09
发布《2023年深圳房地产市场回顾与展望》。2023年，以价换量推动深圳优质写字楼市场需求逐季阶梯式改善，全年吸纳量同比明显地增长，金融需求超过科技回归需求榜首。优质零售物业市场低空置率持续，餐饮业担当存量物业竞争差异化重任，品牌不断迭代升级，特色餐饮多元新兴单品涌入市场以寻求新增长点。2023全年深圳市场表现平淡，共录得26宗交易，总体成交金额为人民币77.6亿元，仅相当于去年交易额的36.0%。
深圳2023年第四季度市场的新增供应量依然较为可观，当季共录得四个甲级写字楼共计20.7万m项目入市，同比环比均有回落，但依然保持比较高水平。全年新增供应量重回百万m量级，年内供应峰值出现在第二季，主要分布在前海和新兴区域。尽管因工期和开发商自身问题造成部分项目推迟交付，但部分自用项目转出租带动年度新增供应量增长至115.6万m，同比上升28.5%。
经济回升向好带动优质写字楼市场需求逐季递进式改善，第四季度以价换量带动市场需求实现了进一步改善，当季共录得18.0万m的净吸纳量，同比及环比增长明显，分别上涨76.3%和20.0%。全年净吸纳量共计56.8万m，同比跃升44.8%，但与疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供应以及需求尚且没完全修复影响，整体市场空置率同比上升2.1个百分点至20.9%，与疫情前的2019年趋同。租金方面，2023年第四季度多项目采取以价换量策略，因此多片区均有录得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。由于企业扩张谨慎，为了稳定现有客户以及吸引新租户，多业主采取以价换量策略。
深圳顾问及交易服务部办公楼负责人吴洋表示：2024年，供应端来看，新增供应将高位持续，2023年部分项目的延期交付将导致有超120万m的新增供应入市，主要分布在前海、后海两大片区，其中四分之一来自前海。需求端而言，金融和科技依然为主力需求来源，预计金融细分需求将大多数来源于政策带动下的头部证券、期货和金融信息服务类企业等，而科技需求新赛道的AI、新能源汽车上下游企业在优质写字楼中的需求也将实现增长。此外，随着整体经济不断修复带来的消费回升或将带动消费品制造业板块的需求有所提升。但市场需求修复至疫情前水平仍需时日，部分项目短期内的租金调整和免租期调整或将在2024年上半年持续，从而对上半年的租金表现产生一定的影响，需求及租金表现预计将在下半年有所起色。在此情况下，预计2024年全市的空置率将小幅升高，租金增长依然承受很多压力，但跌幅将显著收窄。
部分项目因开发商资金或工期问题而推迟入市，新增供应少于预期。第四季度仅有一个6万m的新增供应入市，为位于平湖的融湖广场，项目入驻率超9成，表现良好。2023年全年共录得54.8万m新增供应入市，地点较为分散，非核心区的物业相对较多，多以9成以上的良好入驻率开门迎客。年内迎来了定位中高端的万象城三期的开业，为深圳市场带来了较多新晋品牌以及国际大品牌，带动万象城所在商圈进一步提质升级。与此同时，深圳湾超级总部基地也迎来了第一个项目的入市，为深铁与万科集团合作开发的睿印商业中心。
租金方面，第四季度，整体市场租金环比继续下跌0.1%。全年来看项目租金表现分化，个别购物中心在客流量回升且品牌组合一直在优化的带动下，租金实现小幅回升，但多个购物中心因经营表现不佳而调低租金以吸引租户，与此同时位于核心区的个别购物中心在竞争拖累以及调改影响下亦下调了租金。在此情况下，2023年整体市场平均租金同比下降0.5%至每天每平方米19.2元，跌幅同比有3.2个百分点的收窄，改善较为显著。
中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军表示：未来一年，整体市场供应依然充沛，预计将迎来超90万m的新增供应入市。其中，罗湖将迎来首个益田假日广场入市，鸿荣源旗下的壹方系列也将有2个项目开出，且其中一个项目慢慢的开始试营业，深圳湾万象城二期也将进入市场。深圳打造世界级商圈的计划中短期内也将重点利好蔡屋围核心商圈以及后海-深圳湾商圈，受惠于政策倾斜下国际大品牌甚至顶奢品牌的导入，这些片区的高品质购物中心预计将进一步提档升级并引领市场，为市场带来更多的新兴业态以及品牌元素。总的来看，虽然新增供应依然较多，但鉴于部分项目已经取得较好的招商率，预计整体市场空置率虽有小升但将依然保持低位，租金也将在经济不断恢复、消费进一步回升的带动下稳中趋升。
2023年第四季度，深圳大宗交易市场仅录得2宗交易，一宗为写字楼，一宗为工业物业。总体成交金额共人民币7.6亿元，环比录得49.2%的涨幅，但是同比仍有很大的差距。季内的两宗交易均采取资产交易的方式来进行，且买家均来自企业。2023全年深圳大宗交易市场表现平淡，共录得26宗交易，总体成交金额为人民币77.6亿元，仅相当于去年交易额的36.0%，根本原因在于一方面，受企业谨慎扩张情绪影响写字楼物业租金走弱，另一方面是因为超大额度的交易依然还在进行中，尚未完结。
成交物业类型方面，写字楼和以写字楼为主的综合体物业为2023年市场的成交主力，分别贡献了33.0%和29%的交易额，成交物业大多数来源于核心拓展区，新兴区域也有少量交易录得。自用型购买引领写字楼交易市场，除少量未知目的外，年内所有写字楼物业交易均为自用型。深圳本地科技公司为购买主角，按照宗数统计，约四成买家为深圳科技公司，细致划分领域涵盖电子、半导体、地理信息技术和环卫技术，此外还录得一宗来自深圳锂电池企业的购买。而深圳以外的自用买家分别为来自香港的金融企业和来自苏州的电器科技公司。从相应交易公告得知，所购买写字楼多出于战略考量，拟用作企业总部或研发总部以招揽人才和树立更好的企业形象。另外，年内也录得了来自工业和商业物业的交易，二者的交易额占比均为14%。
投资类型方面，同样受写字楼成交的带动，自用型购买为市场第一大成交类型，为市场成交贡献了半壁江山。资本增值型投资以15%需求占比位列第二，大多数来源于工业和公寓型物业的购买。
世邦魏理仕深圳分公司董事总经理吴伟冬表示：未来一年，供不应求推动下工业物业租金的持续增长将令新基建类资产的投资热度持续，特别是优质资产备受青睐。2024年部分开发商资金问题或将持续，从而令市场上可售写字楼物业保持较多数量，核心拓展区和新兴区域的供应较多。金钱上的压力和租金疲弱影响下的价格松动预计将继续带来自用型写字楼购买行为的增加，但写字楼租金表现不佳将导致投资者短期内对写字楼物业购买持谨慎态度，而核心区的优质物业依然具有吸引力，更多在于买卖双方的价格博弈。相较写字楼物业，购物中心可以凭借发行REITs进行某些特定的程度的变现，且购物中心市场运营经验的限定使得其承接的购买者数量也较为有限，因此预计其交易活跃度将低于写字楼。
