北京甲级写字楼连续四个季度实现去化 租金降幅逐步加大
来源：欧宝直播APP 发布时间：2024-06-28 14:22:54
新华财经北京6月27日电（记者王艳刚）高力国际27日发布的2024年第二季度北京写字楼市场报告认为，2024年二季度，北京甲级写字楼市场主要体现为“量”增“价”跌。高力国际多个方面数据显示，本季度北京甲级写字楼市场需求持续恢复，净吸纳量接近6万平方米，连续四个季度实现去化，累计去化总量接近28万平方米。但由于多个自用项目于本季度开始做市场化租赁，因此空置率小幅上升至20.6%。
甲级写字楼市场租金创自2018年以来最大的单季降幅。高力国际多个方面数据显示，在租赁活跃度和成交量均出现大幅改善的情况下，市场租金降幅却正在慢慢地加大。本季度甲级写字楼市场的租金降幅达到5%，是自2018年开始的本轮租金下行周期以来最大的单季降幅，市场平均净有效租金为276.9元每月每平方米。其中，租金降幅最大的子市场为望京酒仙桥，单季租金降幅达到10.8%，至182.7元每月每平方米。
乙级写字楼市场在经历连续三个季度录得正净吸纳量后，未能在本季度延续去化趋势。由于主力租户办公空间的调整，本季度乙级市场净吸纳量仅为-3.7万平方米，空置率上升至18.8%。空置面积增加的同时，乙级市场净有效租金同样出现大幅下探，单季降幅达到4.1%，至179元每月每平方米。中关村乙级项目本季度增加了近4.7万平方米的空置面积。租赁成交活跃的区域集中在望京酒仙桥，净吸纳量达到2.5万平方米，而成交量大幅度的提高的背后是区域内项目的“以价换量”。望京酒仙桥本季度净有效租金降至148.3元每月每平方米，单季降幅达到7.2%。
产业园市场实现微弱去化，上地市场表现一枝独秀。本季度整体产业园市场净吸纳量不到6000平方米，空置率维持在20.6%。然而，上地市场需求保持强劲，单季度净吸纳量接近6万平方米，延续了一季度的强势表现，今年上半年累计净吸纳量已超过14万平方米。从上半年净吸纳量的横向数据对比来看，目前上地市场的表现是所有子市场中需求最强劲的。上地已连续三个季度实现大幅去化，空置率回落至25.4%，累计降幅接近10%。
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，随着网络大厂大规模的办公空间整合在过去两年间的逐步结束，泛上地区域已经利空出尽。同时，以科学技术创新为驱动力的新质生产力企业高度集中在泛上地区域。泛上地区域在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公项目的高性价比优势，将使该区域最先受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。
展望下半年的市场走势，陆明认为，宏观经济需求不足仍然是制约办公楼市场持续恢复的主体问题。陆明表示，当空置率维持在20%以上的高位的时候，租金难言触底企稳，市场仍然需要更长的时间、更多的耐心等待需求侧的恢复。同时，市场空置率高位运行的时间越长，项目去化压力也将越大，租金下行压力也将更大。随着租金持续下行，各子市场和各资产类别之间的租金差距将逐渐缩小，进而加剧了各子市场之间、各资产类别之间的竞争格局。从目前市场租金走势来看，整体办公楼市场正在从局部租金竞争演变成波及全市的“价格竞争”。
办公楼市场是中国产业高质量发展的关键载体，也是观察经济运作情况的晴雨表，办公楼市场和经济发展、社会就业、国家税收、营商环境、双碳战略等重大进程息息相关。
高力国际北京公司董事总经理李娟认为，在市场下行期，价格战没办法避免，但价格远不是唯一的竞争维度。简单粗暴的价格战终局就是市场短期主义盛行、楼宇品质和服务的品质无法保障、市场主体缺乏创新动力等，办公楼市场的长期发展也将受到严重制约。
