甲级写字楼市场净吸纳量由负转正 优质零售市场持续扩量提质
来源：欧宝直播APP 发布时间：2024-01-01 03:34:30
2023年12月28日， 戴德梁行发布2023年广州商办市场回顾与展望报告。报告数据显示，广州甲级写字楼市场正在温和复苏中，尽管新增供应持续放量，但全年净吸纳量仍实现了由负转正，录得9.1万平方米。租金持续回调，空置率初步出现企稳信号。优质零售市场方面，新增供应攀至历年高峰，在扩大了广州的商业版图的同时，也为市场租金带来了短期回调。需求方面，餐饮业态成为年内开店主力，多家本土新兴品牌首店开业。在大宗交易市场，2023年总成交额录得204亿，略高于过去五年中等水准，自用型企业积极出手购置办公物业的同时，商业物业成新的市场关注点。
2023年全年，广州甲级写字楼市场迎来46.1万平方米新增供应，创下过去七年新高。全市甲级写字楼存量推升至649.5万平方米。尽管新增供应持续放量，得益于市场的温和复苏，全年净吸纳量实现由负转正，录得9.1万平方米。
年内来看，可租赁面积的持续增加推动了区域竞争，多数业主采取以价换量的策略带动全市租金继续向下波动。截至四季度，全市平均租金录得每月每平方米149.7元，环比和同比均有下降。其中，珠江新城、越秀商务区随着区域内新项目入驻率的逐步提升，部分业主对租金预期进行了小幅调整，两区租金降幅有所收窄。全市空置率录得18.7%，与上季度基本持平。
充沛的甲级写字楼供应促使企业把握升级机会。一些有需求的企业结束观望，抓住议价优势完成办公空间的整合，或搬迁至更高品质的楼宇。同时，由于稳定现有优质租户成为写字楼业主关注的重点，因此年内续租的交易比例较往年有所提升。
从行业表现来看，受到电子商务平台、运营等相关企业的较大面积需求推动，贸易和零售业表现突出，四季度租赁成交面积占比达到31.8%，全年占比达23%。琶洲商务区成为这类企业升级搬迁时的首选。在四季度电商企业租赁成交面积中，有超过七成位于琶洲。对此，戴德梁行广州企业服务部主管及董事梁振声进一步分析表示：“琶洲AI与数字化的经济试验区已汇集了阿里巴巴、唯品会、逸仙电商、美尚股份等众多商务领域的头部企业，产业集聚效应日益凸显，因此吸引了更多相关行业、企业的聚集。今年全市贸易和零售业租赁成交面积中，琶洲占比高达74.8%，其中大部分为电商企业。”
全年来看，专业服务业需求维持平稳，以27.1%的租赁面积占比成为全市主力。法律、租赁、健康、财税等细致划分领域均录得多宗成交。子市场中，珠江新城凭借地标区位和产品的优点，保持其龙头地位，仍是全市选址的最大热点，全年成交面积占全市比重达到44.5%。
2024年，广州甲级写字楼市场预计将迎来超过70万平方米的新增供应，大多分布在在琶洲及国际金融城，分别约为55.5万平方米及16.6万平方米。包括珠江新城、体育中心及越秀商务区在内的成熟商圈短期内将维持现有存量。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“随着核心商务区的新项目陆续完成首批租户的进驻，空置率的逐步企稳将为租金的发展提供稳定支撑。未来，在宏观经济积极因素的不间断地积累下，写字楼市场全面复苏的步伐亦将加快。”
2023年1-11月，广州全市社会消费品零售总额突破万亿元，同比增长6.7%，比1-10月提升0.4个百分点。优质零售物业市场方面，全市年内迎来8个购物中心、共计64.7万平方米新增供应，分布在天河、越秀、荔湾、南沙、黄埔等多个区域，推动广州商业版图持续扩大。在新增供应的刺激下，全市全年吸纳量攀至61.7万平方米，供需两端均录得至历史上最新的记录。全市首层平均租金受到结构性影响而回调至每月每平方米710.3元。另一方面，疫情后花了钱的人购物环境的要求推动零售物业市场分化，项目间因区位、品质等问题导致的运营差异得到放大。位置更优、品质更高的新项目店铺开业率相对较高。
购物中心品牌商家拓店节奏表现分化。自年初起，住宿和餐饮业消费需求强势复苏，受此带动，餐饮业成为购物中心开店的主力，全年新开店铺占比达到44%。需求旺盛的同时，品牌竞争亦十分激烈。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析表示：“今年以来，广州本土新兴品牌持续发力。前三季度，广州市餐饮相关企业新注册量超过北京、上海；广州的消费基础也吸引了多家外地连锁品牌，如湘菜品牌费大厨已在购物中心开出三家直营店。另外，一些人气品牌，如喜茶和奈雪的茶，分别开出喜茶茶坊、奈雪茶院等中式茶饮场景，以升级或打造副牌的方式占据市场占有率。”
生活配套中，新能源汽车仍然是购物中心的开店主力，尽管其全年开店数量与去年相比会降低，但一些处于扩张期的新品牌入驻积极。零售方面，尽管多数品牌仍持较保守的扩张策略，然而在奢侈品实体零售的韧性表现之下，部分优质品牌仍然表现进取。例如Maison Margiela先后在天汇广场和太古汇开设两家新店。
服务性消费的加快恢复为年内消费市场的持续扩大提供了有力支撑。今年8月，国家统计局首次增加发布服务零售额数据。前三季度，我国居民人均服务性消费支出同比增长14.2%，服务零售额同比增长18.9%。多元化的生活方式下，更多的消费者愿意为满足自己个性需求的品质产品和服务买单。细分业态中，潮玩、香水、珠宝等受到关注，相关商家年内亦有积极的拓店表现。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为：“这是消费观更趋成熟理性的表现，过去消费者们更关注品牌的附加值，现在消费者们一方面在日用品和刚需消费方面更注重其实用价值；另一方面也更愿意为情绪溢价买单，包括增加文旅体验消费、‘情绪溢价’消费等。”
价值和情绪并重的消费观推动下，年内演唱会、音乐节等演出活动热度走高，成为旅游消费的重要“引流”项目。据统计，今年前三季度，全国营业性演出场次超过34万场、票房收入315亿元，同比均录得大幅度增长。演艺集聚区成为消费热点场所的同事，演出经济亦全面带动了交通、食宿、旅游和购物等综合消费，为消费市场注入新的活力。
未来三年，广州优质季售物业市场还将迎来120.4万平方米新增供应，除了番禺、荔湾、海珠等几个成熟商圈之外，国际金融城、南沙等新兴子市场也将迎来优质购物中心的开业。商业版图的扩大有利于广州多层级消费格局的构建，更多的优质载体将为计划进入广州的品牌提供多元化选择。同时，更成熟的消费观亦对零售发展商的运营能力提出更高要求。
2023年全年，广州共完成24宗大宗物业交易，成交数量较过去两年有所回升，交易总额达204亿元，基本与去年持平，达到过去五年的中等水准。纵观全年，市场表现分化明显，其中，上半年全市累计成交金额录得过去五年同期顶配水平；下半年，市场情绪未能延续，全市仅录得66亿成交，单笔成交金额较上半年有所下降。
全年来看，写字楼仍然是最主要的物业类型，从买家构成来看，自用型的企业是全年写字楼物业的成交主力。部分自用买家把握价格松动良机积极购入资产，亦有升级办公用房刚性需求较高的企业以市场价购置CBD标志性物业。年内录得办公物业的成交中，仅一宗来自投资型买家，其余均为自用型企业购入
与上年相比，商业物业的资产成交额同比增长显著。全年录得4宗商业物业成交，均来自投资型买家，投资标的涉及商业裙楼、购物中心等多种物业类型。随着证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，商业物业的市场关注度有所上升。对运营商而言，未来可供选择的融资渠道及退出通道得到拓宽，同时，这也促使业主方更注重提升物业和资产管理水平。
展望2024年，尽管房地产相关纾困及利好政策在不断释放，但短期内部分开发商仍将出于缓解资金流动性的目的而加速对资产的处置。对此，戴德梁行华中区资本市场部主管布丽斯表示：“偿债压力下资产流动性的提升将带来价格的持续松动，私人投资者有望迎来收购优质物业的机会。同时，考虑到投资的人对投资回报率的要求有所提高，短期内资本化率料将逐步提升。”
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