广州甲级写字楼市场温和复苏 净吸纳量实现由负转正
来源：欧宝直播APP 发布时间：2024-01-01 03:34:38
广州甲级写字楼市场正在温和复苏中，尽管新增供应持续放量，但全年净吸纳量仍实现了由负转正。日前，戴德梁行发布了2023年广州商办市场回顾与展望报告。多个方面数据显示，广州甲级写字楼租金持续回调，空置率初步出现企稳信号。优质零售市场方面，新增供应攀至历年高峰，在扩大了广州的商业版图的同时，也为市场租金带来了短期回调。需求方面，餐饮业态成为年内开店市场，2023年总成交额录得204亿元，略高于过去五年中等水准，自用型企业积极出手购置办公物业的同时，商业物业成新的市场关注点。
报告多个方面数据显示，2023年全年，广州甲级写字楼市场迎来46.1万平方米新增供应，创下过去七年新高。全市甲级写字楼存量推升至649.5万平方米。尽管新增供应持续放量，得益于市场的温和复苏，全年净吸纳量实现由负转正，录得9.1万平方米。
从价格方面来看，可租赁面积的持续增加推动了区域竞争，多数业主采取以价换量的策略带动全市租金继续向下波动。截至四季度，全市平均租金录得每月每平方米149.7元，环比和同比均有下降。其中，珠江新城、越秀商务区随着区域内新项目入驻率的逐步提升，部分业主对租金预期进行了小幅调整，两区租金降幅有所收窄。全市空置率录得18.7%，与上季度基本持平。
全年来看，专业服务业需求维持平稳，以27.1%的租赁面积占比成为全市主力。法律、租赁、健康、财税等细致划分领域均录得多宗成交。子市场中，珠江新城凭借地标区位和产品的优点，保持其龙头地位，仍是全市选址的最大热点，全年成交面积占全市比重达到44.5%。
2024年，广州甲级写字楼市场预计将迎来超过70万平方米的新增供应，大多分布在在琶洲及国际金融城，分别约为55.5万平方米及16.6万平方米。包括珠江新城、体育中心及越秀商务区在内的成熟商圈短期内将维持现有存量。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示：“随着核心商务区的新项目陆续完成首批租户的进驻，空置率的逐步企稳将为租金的发展提供稳定支撑。未来，在宏观经济积极因素的不间断地积累下，写字楼市场全面复苏的步伐亦将加快。”
优质零售物业市场方面，全市年内迎来8个购物中心、共计64.7万平方米新增供应，分布在天河、越秀、荔湾、南沙、黄埔等多个区域，推动广州商业版图持续扩大。在新增供应的刺激下，全市全年吸纳量攀至61.7万平方米，供需两端均录得至历史上最新的记录。全市首层平均租金受到结构性影响而回调至每月每平方米710.3元。另一方面，疫情后花了钱的人购物环境的要求推动零售物业市场分化，项目间因区位、品质等问题导致的运营差异得到放大。位置更优、品质更高的新项目店铺开业率相对较高。
购物中心品牌商家拓店节奏表现分化。自年初起，住宿和餐饮业消费需求强势复苏，受此带动，餐饮业成为购物中心开店的主力，全年新开店铺占比达到44%。需求旺盛的同时，品牌竞争亦十分激烈。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析表示：“今年以来，广州本土新兴品牌持续发力。前三季度，广州市餐饮相关企业新注册量超过北京、上海；广州的消费基础也吸引了多家外地连锁品牌，如湘菜品牌费大厨已在购物中心开出三家直营店。另外，一些人气品牌，如喜茶和奈雪的茶，分别开出喜茶茶坊、奈雪茶院等中式茶饮场景，以升级或打造副牌的方式占据市场占有率。”
生活配套中，新能源汽车仍然是购物中心的开店主力，尽管其全年开店数量与去年相比会降低，但一些处于扩张期的新品牌入驻积极。零售方面，尽管多数品牌仍持较保守的扩张策略，然而在奢侈品实体零售的韧性表现之下，部分优质品牌仍然表现进取。例如Maison Margiela先后在天汇广场和太古汇开设两家新店。
数据显示，未来三年，广州优质季售物业市场还将迎来120.4万平方米新增供应，除了番禺、荔湾、海珠等几个成熟商圈之外，国际金融城、南沙等新兴子市场也将迎来优质购物中心的开业。
此外，在大宗交易方面，2023年全年，广州共完成24宗大宗物业交易，成交数量较过去两年有所回升，交易总额达204亿元，基本与去年持平，达到过去五年的中等水准。纵观全年，市场表现分化明显，其中，上半年全市累计成交金额录得过去五年同期顶配水平；下半年，市场情绪未能延续，全市仅录得66亿元成交，单笔成交金额较上半年会降低。
